Er is een strijd losgebarsten rond de nieuwe hypotheekregels die zijn
opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering.
Banken hanteren de nieuwe normen ook voor mensen die een huis financieren door
middel van een NHG-hypotheek (die extra
zekerheid biedt). Makelaarsclub NVM
en de Verenging
Eigen Huis (VEH) zijn daar boos over, en de VVD heeft er inmiddels
kamervragen over gesteld.
Maximale lening
De belangrijkste nieuwe regel uit het pakket dat sinds 1 augustus van kracht
is, betreft de eis dat een hypotheeklening nog maar 50 procent
aflossingsvrij mag zijn. Die is maatregel is onomstreden.
De ruzie draait om de maximale hoogte van de lening. Die mag volgens de
bancaire Gedragscode nog maar 106 procent van de aankoopprijs zijn, terwijl
de NHG-regels uitgaan van 108 procent van de aankoopsom.
De makelaars stellen dat het niet nodig is om de strengere regels toe te
passen bij hypotheken die worden verstrekt met NHG-garantie. De NHG regels
zijn namelijk "alom geaccepteerd en (staan) als verantwoord te boek".
Waarom zou je ‘starters’ op de woningmarkt beperken in hun leencapaciteit
als er al sprake is van een degelijk hypotheekproduct?
Hoe redelijk de redenering van de NVM ook lijkt, de banken hebben in dit geval
een keertje gelijk. Er zijn namelijk twee goede argumenten om voor
hypotheken met een NHG-garantie geen uitzondering te maken.
Andere doelstellingen
Ten eerste verwarren de VEH en de NVM de verschillende doelstellingen van de
nieuwe, bancaire hypotheekregels en die van de Nationale Hypotheekgarantie.
De NHG is bedoeld als extra zekerheid voor zowel de bank als huiseigenaar voor
het geval de laatste gedwongen zijn huis moet verkopen. In dat geval wordt
de restschuld uit een waarborgfonds voldaan, zodat de voormalige
huiseigenaar niet met een restschuld, en de bank niet met een bijna niet in
te vorderen claim blijft zitten. Het is dus een verzekering voor het geval
dat het fout gaat.
De doelstelling van de Gedragscode voor hypotheekfinancieringen is een andere.
Het is geen verzekering voor het geval het fout gaat, maar een
voorzorgsmaatregel. Het doel is dat mensen geen onverantwoord hoge
hypotheekschuld aangaan, waardoor ze met te hoge maandlasten te maken
krijgen en uiteindelijk hun woning uitmoeten.
Geen vrijbrief
In de nieuwe bankregels is nu bepaald dat een hypotheekschuld hoger dan 106
procent van de aankoopsom onverantwoord is. Waarom zouden mensen met een NHG
wél een hogere, kennelijk onverantwoord hoge schuld mogen aangaan? Omdat ze
'verzekerd' zijn voor het geval het misgaat?
Je wilt toch voorkomen dat mensen zo'n hoge schuld hebben dat ze gedwongen
moeten verkopen? Een verzekering kan geen vrijbrief zijn voor onverantwoord
gedrag. Het is alsof je tegen iemand met een brandverzekering zegt dat hij
minder voorzichtig hoeft te zijn met de barbecue omdat de risico's toch wel
zijn afgedekt.
Overdrachtsbelasting
En dan is er nog een tweede, een hele praktische reden, waarom het niet nodig
is om vast te houden aan de oude NHG-norm van 108 procent.
De NHG-norm was gebaseerd op de situatie waarbij de overdrachtsbelasting 6
procent van de aanschafwaarde bedroeg. In Nederland is het al jaren de
gewoonte de 'kosten koper' mee te financieren met de hypotheek. Het is
logisch dat aan die gewoonte voorlopig niet wordt getornd. Doe je dat, dan
zou dat een schok in de woningmarkt teweegbrengen omdat veel starters op de
woningmarkt plots minder te besteden zouden hebben.
Maar omdat de overdachtsbelasting - in ieder geval voorlopig - is verlaagd
naar 2 procent, neemt de noodzaak om een fors bedrag mee te financieren in
de hypotheek bovenop de aankoopprijs af.
Met het nieuwe, lagere tarief voor de overdrachtsbelasting is de oude NHG-norm
eigenlijk verouderd. Die norm kon sowieso best wat naar beneden worden
bijgesteld. Dan lijkt het, al was het alleen maar vanwege de duidelijkheid,
een goede optie de NHG-regels in overeenstemming te brengen met de nieuwe,
bancaire normen van de GHF. En laat dat nu precies zijn wat de banken op dit
moment doen.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl